家賃は築年数の経過や周辺相場の変化によって変動します。長期シミュレーションでは、この変化を見込んでおくことが重要です。
家賃増減率は、毎年の家賃が前年比でどれだけ変化するかを示すパラメータです。マイナスを設定すると家賃が年々下落するシナリオになります。
一般的に、日本の不動産では築年数が経過するほど家賃相場が下がる傾向があります。ただし立地条件・物件管理・リノベーションの有無によって大きく異なります。
| シナリオ | 増減率の目安 |
|---|---|
| 都市部・需要が安定した立地 | 0%〜−0.5%/年 |
| 一般的な物件 | −0.5%〜−1.5%/年 |
| 地方・競合が多いエリア | −1.5%〜−3%/年 |
| 悲観シナリオ（リスク確認用） | −3%以下 |
家賃下落を0%で試算すると楽観的すぎる場合があります。−1%程度を標準ケースとして設定し、−2〜3%の悲観ケースでもCFが維持できるかを確認するのが基本的なアプローチです。