不動産投資の物件には多くの種別があり、それぞれ投資規模・リスク・利回り・管理手間が大きく異なります。 自分の資金力・目的・リスク許容度に合った種別を選ぶことが、長期的な成功の第一歩です。
マンション・アパートの一室（区分所有権）を購入して賃貸する投資。 不動産投資の入門として最も広く普及しており、数百万円の自己資金から始められるため、初心者に選ばれやすい種別です。
木造または軽量鉄骨造の賃貸アパートを建物・土地ごと購入する投資。 複数の居室を保有するため、1室が空室になっても他の室からの収入でカバーでき、安定性が高まります。 地方都市や郊外での投資に多く見られます。
RC造（鉄筋コンクリート）またはSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）のマンションを棟ごと購入する投資。 耐用年数が長く（RC: 47 年）、資産価値の安定性が高い半面、数億円〜十数億円規模の投資となります。 法人での購入や機関投資家が主要なプレイヤーです。
一棟の一戸建て住宅を賃貸物件として運用する投資。 築古の戸建てをリフォームして高利回りを狙う「戸建て投資」は、少額から始められることから近年注目を集めています。 ファミリー層が主な入居者ターゲットで、長期入居が期待できる点が特徴です。
店舗・事務所・テナント向けの商業用ビルへの投資。 住宅系物件と異なり、テナント（法人）との賃貸借契約となるため、賃料水準が高くなる傾向がありますが、 景気に左右されやすく、退去時の原状回復や空室期間が長引くリスクも伴います。
| 種別 | 初期費用 | 表面利回り目安 | 空室リスク | 管理手間 | 流動性 |
|---|---|---|---|---|---|
| 区分区分マンション | 低〜中 | 4〜8% | 高い（1室） | 少ない | 高い |
| 一棟一棟アパート | 中 | 7〜12% | 中程度 | 中程度 | 中程度 |
| 一棟一棟マンション | 非常に高い | 4〜7% | 低い（多室） | 大きい | 高い |
| 戸建戸建て | 低〜中 | 8〜20% | 高い（1棟） | 中程度 | 中程度 |
| 商業商業ビル | 高い | 5〜10% | 高い（景気依存） | 大きい | 中程度 |
自己資金が少ない場合は区分マンションや戸建てから。資金力がある場合は一棟物件で室数を持ちリスク分散を図るのが基本戦略です。
地方の一棟アパート・戸建ては利回りが高くキャッシュフローに優れますが、流動性が低め。 都市部の区分マンションは利回りは低いが売却しやすく、資産価値の安定性があります。
本業が忙しい場合は管理会社への委託が前提。区分マンションは管理組合が建物を管理するため、オーナーの負担が最も小さくなります。
このシミュレーターの「物件比較」機能を使って、異なる種別の物件を同じ条件で比較することで、どの種別が自分の投資目標に合っているかを数値で確認できます。