物件の見方・チェックポイント

良い物件を見極めるには、書類での事前評価と現地調査の2段階で物件を評価することが重要です。チェックするべき項目を体系的に押さえることで、投資判断の精度を高めることができます。

物件評価は2段階で行う

STEP 1

書類での事前評価

物件概要書・レントロール・管理収支報告書・修繕履歴などの書類を精査し、数値上で投資判断が成り立つかを確認します。数字が合わない物件は現地調査に進む必要はありません。

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STEP 2

現地調査

書類確認をクリアした物件のみ現地を訪問します。建物の状態・周辺環境・入居状況などを自分の目で確認し、書類では見えないリスクを発見します。

レントロール（入居者一覧）の見方

確認各部屋の現在の賃料・相場賃料との乖離（現賃料が相場より高い場合、退去時に値下げが必要）

確認入居期間（入居年月日）：長期入居者が多い場合は退去時にリフォーム費用が発生しやすい

注意売却直前に入居者を詰め込んだ「サクラ入居」の可能性：入居日が集中していないか確認

確認空室の期間・空室率の実績（過去の空室状況を管理会社に確認）

管理費・修繕積立金の収支確認

確認管理費・修繕積立金の月額とその推移（過去に大幅値上げがあった場合は財務的に問題があった可能性）

注意修繕積立金の残高：残高が少ない場合は近い将来の大規模修繕時に一時金徴収の可能性

修繕履歴の確認

確認過去の大規模修繕の実施状況（外壁・屋根・エレベーター・給排水管等）

注意大規模修繕が長期間未実施の場合、近い将来に多額の修繕費が発生するリスクがある

新築・築浅（築10年未満）

設備は新しいので修繕リスクは低め。ただし、管理体制の質（管理組合・管理会社の対応力）や将来の修繕積立計画を確認する。販売価格が相場より高く、値下がりリスクに注意。

中古（築10〜20年以上）

修繕履歴の確認が必須。設備の老朽化状況・リフォーム費用を見積もる。大規模修繕の実施済みか確認する。価格が安く高利回りになりやすいが、修繕費の見込みをシミュレーションに反映させること。

警告 管理が行き届いていない：共用部が汚い・ゴミが散乱・掲示物が古い物件は管理会社・管理組合の機能不全を示します。入居者の質の低下にもつながります。

警告 異常に利回りが高い物件：周辺相場と比べて突出して利回りが高い場合、「なぜ高いのか」を必ず調査すること。事故物件・欠陥建築・違法建築・立地の重大な問題等が隠れている可能性があります。

注意 賃料が相場より大幅に高い：現在の入居者がいても、退去後に相場賃料での入居付けが難しくなり、収支が悪化するリスクがあります。

注意 売却理由が不明確：「相続」「資金需要」等の理由なら問題ありませんが、「管理が大変」「問題入居者がいる」等の理由であれば詳細確認が必要です。