不動産投資の最大の特徴の一つが「レバレッジ（借入）効果」です。銀行融資を活用することで、自己資金の数倍〜十数倍の規模の資産を運用し、自己資金に対する収益率を大幅に高めることができます。
「レバレッジ（Leverage）」とは「テコ（てこ）の原理」から来た言葉です。小さな力で大きな物を動かすテコのように、少ない自己資金（力点）に借入金（支点）を組み合わせることで、大きな資産（作用点）を動かすことができます。
不動産投資では、金融機関から融資を受けて自己資金を上回る物件を購入します。これにより、自己資金だけで投資するよりも大きなリターンを狙うことが可能になります。
自己資金500万円、融資4,500万円で5,000万円の物件（表面利回り7%）を購入した場合を考えます。
| 比較項目 | 自己資金のみ運用 | レバレッジ利用 |
|---|---|---|
| 自己資金 | 500万円 | 500万円 |
| 物件規模 | 500万円 | 5,000万円（10倍） |
| 年間家賃収入（利回り7%） | 35万円 | 350万円（10倍） |
| 年間手残りCF（諸経費後） | 約28万円 | 約100万円 |
| 自己資金利回り（CCR） | 約5.6% | 約20% |
レバレッジは強力な武器ですが、使い方を誤ると「逆レバレッジ」が発生します。物件の利回りよりも借入金利が高くなると、借入をすることでかえって収益率が下がってしまいます。
レバレッジ効果をシミュレーターで確認するには、頭金（自己資金）とローン金額を変えてCCR（自己資金利回り）の変化を見るのが効果的です。