本シミュレーターは、不動産投資の長期的なキャッシュフロー・利回り・IRRを自動計算するツールです。入力項目の意味を正確に理解し、現実的な数値を入力することで、信頼性の高い投資判断が可能になります。
物件価格・物件種別・所在地・築年数・建物構造・延床面積を入力します。建物構造は減価償却年数の自動計算に影響します。
頭金（自己資金）・融資金額・ローン金利・融資期間・金利タイプ（変動/固定）を設定します。ローン返済額が月次CFに直接影響します。
月額家賃・入居率・管理費率・修繕費率・固定資産税・火災保険料等を入力します。各項目の意味は下記「主要な入力項目の説明」を参照してください。
年次CF・累計CFのグラフ、各種指標（表面/実質利回り・CCR・IRR）を確認します。月次CFがプラスになっているかを最初に確認しましょう。
入居率を85%に下げた場合・金利を+1%にした場合など、複数のシナリオで試算し、最悪ケースでの収支が許容範囲内かを確認します。
| パラメータ | 説明 | 目安・注意点 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 取得する不動産の売買価格 | 諸費用（5〜10%）は別途計上 |
| 頭金 | 自己資金として支払う金額 | 物件価格の20〜30%が目安 |
| ローン金利 | 投資用ローンの年利 | 変動1.5〜3%、固定2〜4%が目安 |
| 融資期間 | ローンの返済年数 | 耐用年数以内が基本（木造35年は難しい） |
| 表面利回り | 満室時の年間家賃÷物件価格 | 入力後、実質利回りとの差に注目 |
| 入居率 | 年間を通じた実際の入居割合 | 都市部90〜95%、地方80〜90%が目安 |
| 管理費率 | 家賃に対する管理委託費の割合 | 5〜10%が相場（管理委託の場合） |
| 修繕費率 | 家賃に対する年間修繕費の割合 | 新築1〜2%、中古3〜5%が目安 |
| 家賃変動率 | 毎年の家賃変化率（下落率） | 築年数増加により年−0.5〜−1%が一般的 |
| 減価償却年数 | 建物の法定耐用年数（または残存年数） | 木造22年、RC造47年が基本 |