売却戦略・出口戦略
不動産投資において「いつ・いくらで売るか」は、トータルの投資収益に大きく影響します。購入前から出口戦略を考えておくことが重要です。
売却手取り額の計算
売却で実際に手元に残る金額（売却手取り）は、売却価格からそのまま手に入るわけではありません。
売却諸費用には仲介手数料（売却価格の約3%＋6万円）・登記費用・印紙税などが含まれます。本ツールでは「売却諸費用率」として売却価格に対する割合で入力します（目安：3〜5%）。
売却込み累計CFとは
本ツールでは「売却込み累計CF」として、保有期間中の累計CFに売却手取りを加えた数値を表示しています。これが投資全体のトータルリターンの目安です。
物件価格の下落（売却価格の想定）
本ツールでは「年間物件価格下落率」を設定することで、売却時の物件価値を試算します。毎年一定率で下落する単純なモデルです。
| シナリオ | 下落率の目安 |
|---|
| 土地価格が高い都市部 | 0〜0.5%/年 |
| 一般的な物件 | 0.5〜2%/年 |
| 地方・老朽化リスクが高い物件 | 2〜5%/年 |
| 下落なし（土地値中心の物件） | 0% |
実際の売却価格は市場環境・築年数・立地・物件の状態によって大きく変わります。下落率はあくまで試算上の仮定です。
売却タイミングの考え方
短期（5〜10年）
値上がり益を狙う戦略。ローン残高がまだ多いため、売却価格が想定より下がると手取りがマイナスになるリスクがある。
中期（10〜20年）
ローン残高が減ってきたタイミング。累計CFもある程度積み上がっており、出口が見えやすい。
長期・完済後
ローン返済完了後はCFが大幅に改善する。完済まで保有してから売却することで総収益を最大化できる場合も。
売却年を変えながら複数回シミュレーションして、どの時点での売却が最も総収益（IRR・売却込み累計CF）が高くなるかを比較してみましょう。